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Ｑ：土地被套繪求償240萬，法官判駁回
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Ｑ：土地被套繪求償240萬，法官判駁回
Ａ：每個人遇到的狀況皆不同，建議尋求律師協助討論，爭取最佳利益。
Ａ：臺灣橋頭地方法院 113 年度訴字第 814 號民事判決，說明如下：
民法第 259 條
契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定： 一、由他方所受領之給付物，應返還之。 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。 三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。 四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。 五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。 六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。
民法第 354 條
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法第 355 條
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。 買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
民法第 359 條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
法院判決內容事實及理由
一、原告主張：原告於民國106年8月3日向被告買受坐落高雄市○○區○○段0000○0地號土地(下稱系爭土地)，約定以「美濃農會貸款總額為買賣總價，立契約日起美濃農會利息由乙方負擔」作為買賣總價(下稱系爭買賣)，被告並於106年8月9日將系爭土地移轉登記予原告所有。豈料原告於112年向工務局函詢後始知悉系爭土地竟為美濃段3343地號土地上建物(下稱系爭建物)之建築基地，而受有套繪管制(下稱系爭套繪管制)，致無法設置農牧設施使用，所有權完整性之行使因而受有妨害，且該限制係於系爭契約成立時即已存在，系爭土地套繪管制亦未由地政機關登載於土地登記謄本，原告無從知悉系爭土地有套繪管制存在，復依系爭契約第4條約定及系爭契約不動產標示，可知被告亦保證第三人就系爭土地，對於買受人不得主張任何權利。而系爭土地是否得由原告完整使用收益，業影響系爭土地交易價值及原告考量買賣與否及交易價格之重要因素，方會訂明被告於發生糾紛時應負民事全部責任及賠償等語。本件系爭土地無法興建農牧設施及使用之情形，係屬權利瑕疵。系爭土地早於70年間便受有套繪管制，系爭土地於96年自美濃段3343地號分割而出，為被告單獨所有，其既身為系爭土地之地主，理應知悉系爭土地受有套繪管制，顯見被告於出售系爭土地當時即已確實知悉系爭土地受有套繪管制，未經解除套繪無法興建農舍，猶故意將此一交易重要資訊加以隱瞞，未據實告知原告，致原告不知情而為購買，被告給付內容不符債之本旨，使原告受有系爭土地應減價之損害，自屬可歸責於被告，應依民法第227條規定負擔不完全給付損害賠償責任。是原告得依民法第353條債務不履行之規定行使權利，該瑕疵既得由解除系爭套繪管制使之除去，應屬得補正之瑕疵，故原告得依民法第227條及第231條給付遲延之規定，向被告請求損害賠償。查系爭土地因系爭套繪管制而受有損害，惟損害額尚待估價後方得確定，因此先依民事訴訟法第244條第4項規定，表明全部請求之最低金額，暫以系爭契約買賣總價之半數新臺幣(下同)2,408,730元為計算，待估價後再為補充。為此，。依民法第349條、第353條、第227條、第231條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告2,408,730元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊沒有賣系爭土地給原告，契約伊雖有簽名，但那是原告拿空白的叫伊簽，內容都是原告自己寫的，伊沒有拿到任何買賣價金，也沒有拿到契約書，原告都是用騙的。系爭建物是40、50年前伊母親蓋的，伊母親死後，房子是伊6兄弟共同繼承，現在伊跟2個弟弟住在那裡，坐落土地是伊弟弟的。套不套繪伊不知道，伊沒有系爭建物的使用執照、建築設計圖等圖說及施工照片，原告一直檢舉伊等，叫伊等拆，說以前就套繪了，全部都是套繪，但伊也不知道什麼叫套繪等語，作為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件之爭點：
㈠原告是否於106年8月3日向被告買受坐落高雄市○○區○○段000000地號土地(即系爭土地)，約定以美濃農會貸款總額為買賣總價(即系爭買賣)?
㈡原告主張系爭土地於系爭買賣時即受套繪管制，有無理由?
㈢如系爭土地受套繪管制，原告是否受有損害？原告依民法第353、227、231條規定，請求被告賠償2,408,730元本息，有無理由？
四、本院之判斷：
㈠按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，為民法第349條、第353條、第227條第1項、第231條第1項分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條亦有明文；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院48年台上字第29號、17年上字第917 號判決意旨參照)。再者，不完全給付之債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給付不完全(未符債務本旨)為其成立要件，此觀民法第227條規定即明。如債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由請求賠償損害，應先就其所受領之給付未符合債務本旨致造成損害之有利事實，負舉證責任(最高法院112年度台上字第333號判決意旨參照)。
㈡本件原告主張其向被告買受之系爭土地，受有套繪管制，無法設置農牧設施使用，受有損害，依民法第349、353、227、231條規定，得請求被告賠償2,408,730元本息等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，依前揭說明，自應由原告就兩造間確有成立系爭買賣，買賣標的之系爭土地受有套繪管制及其因此受有損害等事實，負擔舉證責任。經查：
1.原告主張其於106年8月3日向被告買受系爭土地，約定：「以美濃農會貸款總額為買賣總價，立契約日起美濃農會利息由乙方負擔」等事實，業據原告提出內容與其所述事實相符之不動產買賣契約書為證(審訴卷第17至18頁)。被告於本院114年2月18日言詞辯論程序到庭，經提示系爭買賣契約書，亦承認其上出賣人署名欄確為其所簽名(本院卷第56頁)，且系爭土地所有權亦於106年8月9日以同年月3日買賣為原因自被告移轉登記予原告，有系爭土地登記謄本及異動索引附卷可稽(審訴卷第19頁及本院卷第67至68頁)；上開異動索引顯示之系爭土地所擔保之高雄市美濃區農會抵押貸款每月應清償本息，亦確實自106年8月起由原告轉帳或匯款繳付清償，有原告提出之原告高雄市美濃區農會存摺節本及匯款單在卷可佐(審訴卷第27至43頁)，堪認兩造間確有原告主張之系爭買賣存在，被告辯稱沒有賣系爭土地予原告云云，尚難採信。
2.原告固另舉高雄市政府工務局函附之使用執照查詢資料，顯示高雄市○○區0000地號土地(下稱3343地號土地)其上有系爭建物之(70)美鎮建字第12524號使用執照(下稱系爭使照)為憑，主張3343地號土地受系爭建物之系爭使照套繪管制，系爭土地分割自3343地號土地，應同受套繪管制等語。惟農業用地興建農舍辦法第12條第2項雖規定：已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。可知，農業用地興建農舍時，須經主管建築機關實際套繪於地籍套繪圖上，其受套繪之範圍，始受套繪管制，並非任一地號農地有興建農舍時，即同一地號農地全部受套繪管制。是3343地號土地上雖有興建系爭使照之系爭建物，系爭土地亦分割自3343地號土地，但並不能排除3343地號土地未分割前之系爭土地部分未受套繪管制，否則，若受套繪管制，依前揭農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定，系爭土地就不可能於96年間獲准自3343地號土地分割出系爭土地。且經本院向主管建築機關高雄市○○○○○○○○○○地○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○區○○○○○○○號129號，旨揭使用執照僅移交執照存根，無竣工圖說，本局無法判斷」，更見，
主管建築機關並無系爭土地確受系爭使照套繪管制之資料存在，亦不能僅依3343地號土地上有興建系爭使照之系爭建物及系爭土地分割自3343地號土地，即推定系爭土地受系爭使照之套繪管制。此外，原告復不能提出其他確切證據以證系爭土地確受套繪管制，則原告此部分主張，自難採信。至原告請求調取系爭建物69至72年間之航照圖，主張由此航照圖可證3343地號土地上當時僅有系爭建物1棟，即可釐清系爭建物之建築基地範圍包括系爭土地云云。然3343地號土地上當時縱僅有系爭建物1棟屬實，亦不能因此即認系爭建物之基地範圍必然包含系爭土地且受套繪管制，蓋農舍申請本可以農地之一部分或再加上他筆或數筆農地為建築基地，無法僅依其申請之基地面積換算，即認系爭土地必為系爭建物之基地範圍，仍應以主管建築機關實際套繪管制之範圍為準，故原告此部調查證據之聲請，並無必要，併予敘明。
3.況且，系爭土地為農牧用地，本應作為農業使用，且依農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款：申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃之規定，系爭土地面積僅0.1178公頃(審訴卷第19頁)，亦不能申請興建農舍。故原告憑空主張其受有無法申請興建農舍之損害云云，亦難憑採。
4.準此，兩造間固有系爭土地買賣存在，惟原告既不能證明系爭土地確受套繪管制，復不能證明其確受有損害，則其依民法第349條、第353條、第227條及第231條規定，請求被告應賠償其2,408,730元本息，即屬無據。
五、綜上所述，原告依買賣之法律關係，依民法第349條、第353條、第227條及第231條規定，請求被告應給付原告2,408,730元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，難認有據，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失去依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，因此不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 陳景裕
臺灣法院判
裁判字號： 臺灣橋頭地方法院 113 年度訴字第 814 號民事判決
裁判日期： 民國 114 年 04 月 30 日
裁判案由： 返還價金
主 文：原告之訴及假執行之聲請均駁回。