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因都更導致租賃終止，法官判房東需賠償29萬9,677元
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一、原告主張：原告於107年l月間起承租被告所有位於新北市○○區○○路00號1樓及地下室（下稱系爭1樓等建物），每月租金為12萬元，且於簽約時被告清楚原告同時與上開門牌3樓至5樓之所有權人承租房屋。又原告因業務之需要而自購設置貨梯及將整棟建築物裝設合於法規之消防設備等，總計費用約500多萬元，也因此被告當時承諾日後不會提高租金。然被告於111年1月間卻通知原告需重新簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）。且要求第1年租金每月提高5萬元，即每月租金為17萬元，租期訂為三年。被告於簽約當天取得原告所預開12個月份之租金支票及依系爭租賃契約第5條交付差額12萬元以補足押金為36萬元。被告於簽約完成後經約十天即告知原告所承租之房屋要都更需於111年11月份前搬家。並言明租金收至111年10月，及依約給予1個月搬遷時間即同年11月份，原告迫於無奈而於111年11月份依被告要求搬遷並淨空點交完成。僅剩貨梯至今尚未能安排處理。然被告卻將原告前所交付支付112年1月份租金之金額17萬元支票提示兌領。原告既已於111年11月完成搬遷及淨空點交，被告即應返還原告押金36萬元及已收取112年1月之租金17萬元。另原告原有意向被告承租寶宏路15號2樓廠房，因此預繳訂金18萬元，後因業務量不足向被告表達無法承租，被告告知另有承租對象揚捷國際有限公司，承諾與揚捷國際有限公司簽立租賃契約書後即返還預繳之18萬元訂金。惟原告迄今尚未收到該筆款項，且被告已表明拒絕支付。爰依系爭租賃契約及兩造口頭約定提起本件訴訟等語。並聲明：被告給付原告71萬元。
二、被告則以：原告向被告承租系爭1樓等建物位於都市計畫拆遷區域，被告於111年1月與原告續約時早已言明承租標的隨時有可能因都更計畫啟動需要搬離。被告於111年2月間收受開會通知討論系爭1樓等建物所在地的都市計畫案後，旋即以郵件方式通知原告承租標的相關之都更計畫已啟動，給予原告6個月時間搬離(即租約至111年8月31日止)。經原告數度央求被告展延，被告最後同意將期日展延至111年11月30日止，並給予原告111年11月免租。原告於107年承租系爭1樓等建物時，於不詳時間，未經被告同意私自破壞二樓地板並裝設電梯強行通過。當時被告要求原告回復原狀，原告認為有使用必要，為避免拆除損失，承諾加開電梯門並允許二樓承租戶無償使用，但被告從未免除原告租約終止後應回復原狀義務。被告於111年12月16日發函催告原告將電梯拆除並將房屋回復原狀，原告竟回函稱都更計畫子虛烏有，原告電梯為有價值之物非一般傢俬不得以廢棄物處理，倘若被告私自處理電梯，將以刑事侵占、毀損提告。被告遲至112年8月赴調解委員會時，還有向原告要求返還鑰匙及點交房屋，原告並未履行返還系爭1樓等建物並回復原狀義務。被告當得向原告請求自111年12月1日起至112年8月30日止相當於租金之不當得利160萬元。原告於本案請求之押租金36萬元及租金支票17萬元，尚不足以抵銷被告對於原告之不當得利債權，原告已無餘額可供請求。其次，原告因業務需要，另向被告承租15號2樓及樓側邊增建約40坪部分（下稱系爭2樓等建物），每月租金9萬元，租期5年，押租金18萬元，但因原告發現業務量不足，原告代表林德錦遂與被告協議，兩造合意提前終止系爭2樓等建物租約，並以押租金抵充提前租約之2個月通知期間之租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第91頁、第94頁、第110頁）：
㈠、原告於107年l月間起承租被告所有系爭1樓等建物，每月租金為12萬元，嗣於111年1月28日重新簽訂租約，租金自111年2月調漲為每月17萬元、112年2月調漲為每月18萬元。被告已給付原告租金至111年10月。另給付112年1月租金17萬元及押金36萬元。
㈡、原告因業務之需自購貨梯裝設於寶宏路15號5樓至地下室。該貨梯嗣於113年6月20日至113年7月3日間因都更案隨同整棟建物被拆除。
㈢、原告於112年1月10日完成公司地址變更。
㈣、兩造於109年11月26日簽訂租賃契約，原告向被告承租系爭2樓等建物，租賃期限自109年12月1日至114年11月30日。第一年租金每月8萬元，第二年起每月租金9萬元，押金18萬元。被告已收取押金18萬元。嗣因原告業務量不足，兩造合意於110年1月23日解除契約。
四、本院之判斷：
原告主張兩造已終止系爭1樓建物租約，原告已於111年11月將系爭號1樓等建物點交予被告，被告應返還所收取系爭1樓建物112年1月租金及押租金36萬元，與先前被告口頭承諾返還系爭2樓等建物押租金18萬元等情，惟為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭執事項論述如下：
㈠、原告主張已於111年11月間將系爭1樓等建物鑰匙交付予被告完成點交等情，是否可採？
⒈經查，原告主張系爭1樓等建物已於111年11月點交予被告等情，固提出系爭1樓等建物清空之照片為證（板簡卷第33至39頁）。然上開照片並未顯示拍攝時間，除無法確認清空時間外，亦無法推論原告有將系爭1樓等建物鑰匙交還被告與被告進行點交之事實。
⒉次查，原告訴訟代理人林德錦雖於114年3月10日言詞辯論期日陳稱：112年10月有請被告公司蔡先生來點交，蔡先生把地下室跟一樓檢查後說沒問題，外面停車場有一些棧板，請我們清空，我請清潔公司清走。隔兩天蔡先生來複查，我沒有跟蔡先生碰面，我把鑰匙掛在後門，蔡先生交代我可以把側門鑰匙掛在後門，何時拿走我不知道等語（本院第111頁）；又於114年4月9日言詞辯論期日以證人身分證稱：原告公司搬離寶宏路15號1樓及地下室時，有與被告公司蔡振家進行點交，日期忘記了，點交範圍為1樓跟地下室，蔡振家從後門進來跟我說昨天來看的時候有哪些缺失，當天我把缺失改善後，蔡振家說他第二天會來看，這樣就是點交完成，我沒有把鑰匙給他，後門本來就沒有關，蔡振家可以從後門進來，隔天將缺失改善後，我把鑰匙掛在後門的喇叭鎖上面，缺失只有要將屋內地板拖乾淨、門口停車場棧板清走，就約定將缺失改善後鑰匙掛在後門喇叭鎖上面等語(本院卷第149頁）。惟證人蔡振家於114年4月9日言詞辯論期日證稱：我任職於被告公司，負責整理東西及打掃，被告公司跟我說原告要退租，要我跟原告交接，原告沒跟我交接什麼，被告公司叫我去看原告搬走了沒有，我有去看，原告車子還停在那邊，房子裡面有搬但沒有搬乾淨，我去的時候沒有人，不知道跟誰講；我去寶宏路15號2次，第一次去裡面有很多女生，沒有看到林德錦，辦公室沒有已經有搬遷的跡象，我問女生你們老闆呢，女生說老闆不在。第二次去的時候我有遇到幫原告公司做水電的老闆，我問說原告搬走了為什麼還來，水電老闆說他們是去樓上搬工具，我沒有進去一樓，我進去也沒有用，因為裡面沒有人，我回來跟被告公司朱淑媚說原告還沒搬；我不知道原告公司有將側門的鑰匙掛在喇叭鎖，因為我都沒有碰到原告公司的人；我沒有遇過林德錦，我只有林德錦去被告公司公司簽約時在被告公司六樓看過林德錦等語（本院卷第151至153頁）。基上，證人蔡振家證述其僅至寶宏路查看原告是否已遷離，並未與林德錦進行點交，且其查看時原告尚未完全搬離等情，顯與證人林德錦證述已與蔡振家完成點交並依指示方式交付鑰匙等情，有天壤之別，證人林德錦證述內容是否可信，已非無疑。復審以林德錦與被告公司朱淑媚於112年1月14日如附表編號2、4所示之Line訊息，顯見林德錦並未交付鑰匙予蔡振家，蔡振家亦未受被告公司指示可向林德錦收取鑰匙。從而，證人林德錦證述內容既有上述瑕疵，自難僅以證人林德錦上述證詞即認定原告已將系爭1樓等建物鑰匙交付被告，並與被告完成系爭1樓等建物之點交等情。
⒊又查，承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀，民法第431條定有明文；系爭租約第9條約定房屋有改裝設之必要時，原告需取得被告之書面同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，原告於交還房屋時按清空後之現況還予被告等語，有系爭租賃契約在卷可參（板簡卷第19頁）。而原告於承租系爭1樓等建物期間，因同時承租該棟大樓3至5樓，而於該棟大樓1至5樓裝設貨梯，且原告至系爭大樓拆除前並未將系爭貨梯拆除回復系爭1樓等建物原狀，系爭貨梯則於113年6月20日至113年7月3日間因都更案隨同整棟建物被拆除等情，為兩造所不爭執（詳兩造不爭執事項㈡），並有兩造互相寄送之存證信函及律師函在卷可佐（板簡卷第41頁至53頁、第99頁至107頁）。至於原告雖主張被告同意原告於系爭1樓等建物裝設貨梯等情，惟為被告所否認，且證人即被告公司會計朱淑媚於本院證稱：原告承租1樓部分，我們完全不知道原告有在建物內裝置電梯，破壞建物結構，109年11月跟原告簽訂2樓契約後才知道原告在系爭建物內有裝置電梯，同時才知道原告也有承租系爭大樓3樓及4樓等語，有言詞辯論筆錄在卷可參(本院卷第113頁）。而原告就此有利於己之事實並未提出被告書面同意資料等證據資料以實其說，自難為有利於原告之認定。被告因原告未經同意私自於系爭1樓等建物裝設貨梯，故要求原告拆除貨梯恢復原狀，而原告亦於111年12月16日以律師函向被告表示無權擅自處分、變賣或毀損暫時留置於15號建物之電梯，否則將視情節追訴有關侵占、毀損等罪之刑事責任等語(板簡卷第101至103頁）。顯見兩造對於尚留置於系爭1樓等建物之貨梯均有各自立場之堅持。在此情況下，衡情兩造在貨梯之處理方式達成共識前，應無法完成系爭1樓等建物之點交。
⒋綜上，原告裝設於系爭1樓等建物之貨梯於111年11月間尚未拆除，且原告並未同意被告可自行處理該貨梯，而原告公司亦未將鑰匙交付被告或與被告進行點交作業。從而，原告主張已於111年11月間就系爭1樓等建物與被告完成點交乙節，洵屬無據，不足採信。
㈡、原告主張被告於終止系爭2樓等建物時，承諾返還押租金18萬元，是否可採？
⒈經查，兩造於109年11月26日簽訂承租系爭2樓等建物租賃契約第2條：租賃期間自109年12月1日起至114年11月30日止；第17條：租賃期間內原告若擬提前遷離他處時，應提前二個月通知被告，原告應賠償被告一個月租金，原告絕無異議等語，有租賃契約在卷可參（本院卷第52頁）。
⒉次查，證人朱淑媚於本院證稱：原告公司承租2樓期間為109年12月1日到114年12月31日；林德錦在109年11月26日簽約時說業務很好，急需要空間，當時2樓前一個租客是租給外勞宿舍，他們在10月底搬遷，11月我們還沒去整理房子，林德錦急著要這個空間，要求我們儘速把所有東西撤除，需要明亮的空間，要求我們把管路、電線換新，我們也花了10幾萬配合他們的需求，後來被告於110年1月23日退租，退租原因為業務量不足，所以不承租，林德錦跟原告負責人直接到被告公司來說明要解除承租2樓部分之契約，110年1月23日要解除契約，被告公司負責人有提出這些費用讓林德錦知道，當時林德錦說原來的簽約金要抵補被告公司上開費用；拆除費用約8、9萬，燈管、管路是我們自己做的，因此費用沒有明確收據。當時覺得合約可以這樣結束，就是18萬元押租金抵付被告公司支付的費用，所以我們也沒有再跟原告要求租金；雙方沒有談到提前終止之違約金。就是用18萬支付所有的費用；從簽訂租約到解除契約原告公司沒有給付2樓租金等語(本院卷第112頁）。林德錦雖以原告訴訟代理人身分對於證人朱淑媚證述內容表示：承租2樓的契約是我去跟被告公司董事長簽約，被告董事長同意我們退租，對方有提到10萬元費用，要租給下一個人的時候才把押租金18萬退給我們，後來2樓有租給其他公司，我沒有去跟被告公司董事長要18萬元的押租金，我跟董事長退租時，證人朱淑媚不在場等語(第113頁）。然審以原告自109年12月1日承租系爭2樓等建物至110年1月23日解除租約止，並未給付被告任何租金，而被告為提供符合原告承租房屋使用之需求已支付10萬元以上之裝潢費，原告卻提出提前終止契約之要求，被告於斯時依據契約可向原告請求給付需提前通知之2個月租金及1個月租金賠償金。亦即被告於原告提出提前終止租約時，連同承租期間尚未給付之租金，可請求原告給付5個月租金45萬元，金額非少。出租人基於自身利益考量，應不會無條件放棄全部得請求金額。同意免除承租人依約應給付之款項，且同意退還已收取之押租金，應屬特例。又倘被告確有承諾退還押租金18萬元予原告，證人林德錦亦證稱系爭2樓等建物後來已出租他人，則原告理應積極向被告請求返還押租金，甚或可主張於應給付被告系爭1樓等建物租金中扣除。然原告於長達2年期間均未再向被告公司提起此事，已與常情不合。是證人朱淑媚證述雙方協議以原告先前已給付之押租金18萬元充抵原告於解除租約時應給付之金額，顯然較合乎常情。從而，原告主張被告於解除系爭2樓等建物租賃契約時，承諾退還已收取17萬元押租金乙節，實屬無據，不足憑採。
㈢、原告請求被告返還系爭1樓等建物押租金36萬元及112年1月份租金17萬元，是否有據？
⒈經查，兩造已合意於111年10月31日終止系爭1樓等建物租約，被告並同意原告展延至111年11月30日前遷讓系爭房屋等情，為兩造所不爭執。是兩造就系爭1樓等建物之租賃關係已於111年11月30日終止等情，足堪認定。其次，被告於112年1月將原告簽定系爭租賃契約時所交付用以支付租金之面額17萬元支票提示兌領等情，亦為被告所不否認。被告於111年11月30日租約終止後已無向原告收取租金之權利。是原告請求被告返還已兌領之112年1月份租金18萬元，應屬有據。
⒉次查，系爭租約第5條：押金兩個月36萬（已收24萬元），原告應於簽訂租賃契約書同時支付差額12萬元於被告。且押租金不得抵繳租。原告如不繼續承租，被告應於原告遷空交還房屋後無息退還押租保證金等語，有系爭租賃契約在卷可按(板簡卷第19頁）。原告雖未曾就系爭1樓等建物與被告進行點交，然原告已於111年12月1日另向中華郵政股份有限公司板橋郵局承租新北市○○區○○路○段000號9樓作為公司營運處所，並於112年1月10日將公司所在地自系爭1樓等建物遷出等情，有商工登記公示資料及租賃契約在卷可佐（本院卷第55至頁、第61至73頁），且為兩造所不爭執(詳兩造不爭執事項㈢）。又系爭1樓等建物已於113年6月20日至7月3日間因都市計畫而遭建商拆除等情，業據被告陳報在卷（本院卷第39至40頁）。系爭1樓等建物既已順利拆除，且被告於拆除前並未對於系爭1樓建物進行任何清除作業，應可推論原告至遲於拆除前夕已完成遷空及返還房屋，否則系爭1樓等建物如何順利完成拆除作業。是原告依據系爭租賃契約請求被告返還已收取之押租金36萬元，洵屬有據，應予准許。
㈣、被告主張對於被告有不當得利債權，並與原告對被告之債權為抵銷，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號民事判例參考）。
⒉經查，原告至系爭1樓等建物拆除前均未將屋內貨梯拆除，且未將鑰匙交付被告等情，業經本院認定如上。其次，原告公司係於112年1月10日始將公司營業處自新店市○○路00號遷出，且原告公司貨車於112年1月11日仍停放15號大樓前方空地等情，有商工登記公示資料及照片在卷可參（本院卷第53頁至55頁）。基上，應可合理推論原告至112年1月11日仍占用系爭1樓等建物，故被告主張原告自111年12月1日至112年1月11日止受有占有系爭1樓等建物之利益，堪可認定。又審以原告承租系爭1樓等建物之租金為每月17萬元，則原告上開期間之占有利益應為23萬323元【計算式：170,000元×（1＋11/31)=230,323元)，元以下四捨五入】。至於被告公司主張原告於拆除屋內貨梯前均獲有占有系爭1樓等建物之利益等語。惟審以被告係因系爭大樓位於都市計畫拆遷區域，且都市計畫啟動需拆除系爭大樓，而要求原告提前於111年10月31日終止租約等情，該址既已即將拆除，倘原告營業處所已自系爭1樓等建物遷出，且未於該處從事任何業務行為，縱使原告未將屋內全部物品淨空，該物品亦將淪為廢棄物遭拆除，原告並無從獲有利益。另被告既以需拆除系爭大樓以配合都市計畫執行為由，請求原告提前終止租賃契約，則被告在兩造合意終止系爭租賃契約後，即不可能再使用即將拆除之系爭1樓等建物，甚或再出租他人獲取利益。被告既未提出原告於112年1月12日以後仍有於系爭1樓等建物從事業務之行為。從而，被告依據民法第179條不當得利之法律關係請求原告給付自112年1月12日以後相當於租金之不當得利，即屬無據，不應准許。
⒊次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條第1項分別定有明文。被告已於113年3月18日民事答辯狀主張對於原告有相當於租金之不當得利債權，並為抵銷之意思表示(板簡卷第76頁）。而原告經相當時日迄今仍未給付被告上開款項，堪認被告對於原告23萬323元不當得利債權已屆清償期，且被告已以民事答辯狀向原告為抵銷之意思表示。從而，被告主張以其對於原告之不當得利債權抵銷原告對於被告之上述債權，核與上述規定相符。原告於本件中得向被告請求之債權即112年1月份租金17萬元及押租金36萬元共計53萬元，經被告行使抵銷抗辯後，原告尚得向被告請求之金額為29萬9,677元（計算式：530,000－230,323＝299,677）。
五、綜上所述：原告依據租賃契約請求被告給付29萬9,677元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。
七、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
臺灣法院判
裁判字號： 臺灣新北地方法院 113 年度訴字第 2401 號民事判決
裁判日期： 民國 114 年 05 月 21 日
裁判案由： 返還押租金等